Госстрой России внес в Правительство РФ пакет документов "О концепциях и проектах технических заданий на разработку проектов федеральных законов, направленных на развитие ипотечного жилищного кредитования…".
С этими документами можно ознакомиться на официальном сайте Правительства РФ http://www.government.ru/data/structdoc.html?he_id=102&do_id=1432
Кто и что, по мнению главного треста страны, мешает победоносному шествию ипотеки, которая выполнит, наконец, все программы КПСС по предоставлению каждой семье по квартире еще задолго до наступления коммунизма?
Как всегда у нас - мешает несовершенство законов. Только раньше следовало запрещать и ужесточать, а ныне наоборот.
Стоит снять запреты и ограничения, освободить людей от назойливой опеки законов - и всеобщее благоденствие не заставит себя долго ждать.
Во-первых, действует одна неприятная для ипотечного бизнеса статья 446 Гражданского процессуального кодекса, согласно которой взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:
жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением;
земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, а также земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности";
Заметим, что таковых граждан в России - подавляющее большинство.
Как справедливо отмечает Госстрой, в данной редакции норма статьи 446 не соответствует пункту 1 статьи 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в этом жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи при условии, что данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры.
Госстрой сетует, что существующие и разрабатываемые положения закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на практике не могут быть реализованы из-за отсутствия корреспондирующих им процессуальных норм:
"Однозначный запрет Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации на обращение взыскания на жилое помещение, земельные участки, которые являются предметом ипотеки, даже в случае признания судом наличия задолженности из-за невозврата должником средств, полученных в качестве кредита на приобретение данного жилого помещения, подрывает саму основу развития ипотечного жилищного кредитования населения". Да уж, однозначно!
Это, мол, ставит заслон в получении ипотечных кредитов перед подавляющей частью граждан, которые либо не имеют своего жилья (!), либо хотят улучшить жилищные условия.
Ловко перевернуто: ведь речь-то идет о заслоне на пути банков. А если к гражданам применить сей образ, то речь идет о последней гарантии от полного разорения и бездомности. И не заслон это между гражданином и его светлым будущим, как думают чиновники Госстроя, а заслон между гражданином и мрачной перспективой остаться бомжем.
Для устранения возникшей законодательной коллизии предлагается дополнить ст. 446 ГПК РФ соответствующим изъятием, так что можно будет свободно обратить взыскание на объект недвижимости, являющийся предметом ипотеки.
То есть не смог вовремя расплатиться за ипотечный кредит - милости просим на улицу вместе с семьей. "Поток и разграбление" по-современному, по-рыночному. С точки зрения капитала - оно, конечно, очень даже хорошо.
В этой связи интересен трескучий демагогический пассаж, из которого, в частности, следует, что предлагаемые дополнения позволят более полно защитить имущественные интересы граждан.
Вероятно, имелась в виду более полная защита господ банкиров и риэлторов, но ведь прямо так не скажешь. А защита интересов граждан, конечно, будет более полной, ведь каждый имеет конституционное право жить на улице, а процессуальный кодекс препятствует этому. Это, конечно, несправедливо.
Куда деваться бездомным семьям, Госстрою все равно. Такая возможность и механизмы защиты права на жилище даже не рассматриваются в данном проекте.
Если при дальнейшей проработке предложенных законопроектов будут предусмотрены компенсирующие меры в форме предоставления ипотечным выселенцам казенного жилья, то тогда возникнет другой вопрос - а почему риски ипотечного кредитования перекладываются с бизнеса на государство, почему государство в лице "всенародного бюджета" тогда обязано терпеть убытки, а банки нет?
Далее очередь за Гражданским кодексом.
Немного идеологической мишуры: "Основной идеей предлагаемого законопроекта является внесение в Гражданский кодекс Российской Федерации некоторых изменений и дополнений для развития рынка недвижимости и ипотечного кредитования в целом.
Законопроект ставит своей целью устранение пробелов, неэффективных и устаревших положений ГК. Принятие предлагаемых изменений устранит неэффективные административные барьеры, упростит и расширит участникам рынка недвижимости доступ к кредитным ресурсам.
Таким образом, законопроект направлен на стимулирование оборота на рынке недвижимости, на защиту прав и законных интересов его участников и минимизацию их финансовых и временных расходов.
О чем это? Разве Гражданский кодекс установил гигантские банковские проценты, поощряет риэлторов к взвинчиванию цен на рынке жилья, непомерно раздул непроизводственные издержки строителей, что все вместе делает покупку квартир и получение долгосрочного кредита уделом богатых?
Да нет. Оказывается, не в этом проблема.
Госстрой громит охранительные механизмы, заложенные в Гражданский кодекс для защиты прав и интересов как граждан в целом, так и несовершеннолетних. Для пущей убедительности он оскорбительно обзывает эти нормы административными барьерами, так как под тогой административной реформы и кошка в скворечник пройдет.
Речь идет о нотариальной защите и защите прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимостью.
Ныне договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.
Читаем: "В настоящее время в соответствии со статьями 131, 164 ГК и статьей 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" органы по регистрации прав на недвижимость регистрируют не только права на недвижимое имущество, но и сделки с ним.
При регистрации сделки с недвижимостью орган по регистрации на основании статьи 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" проверяет, в том числе, законность сделки…".
Так отмените дублирующую регистрацию сделок с недвижимым имуществом, оставьте лишь регистрацию права. А сделки пусть профессионалы регистрируют, то есть нотариусы. Именно они квалифицированно обеспечивают, а не просто проверяют, законность сделок и отвечают за нее, в отличие от регистраторов, которые даже не обязаны дееспособность проверять. Но нет, любимое детище хоть и уродливо, но лечить его не будем. Есть другие пациенты. Нотариусы и органы опеки.
Далее: "Существование системы регистрации, при которой регистрируются и права на недвижимость, и сделки с ней, приводит к тому, что органы по регистрации и органы нотариата частично дублируют деятельность друг друга, так как фактически законность сделки проверяется не только на этапе нотариального удостоверения сделки, но и на этапе ее государственной регистрации. Поэтому участники сделки тратят время и деньги дважды по одному и тому же поводу.
Предписание Действующего законодательства об обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке не основано на каком-либо логическом основании. Притом, что большинство сделок с недвижимостью не подлежат нотариальному удостоверению, такой формальности подвергаются почему-то только договор об ипотеке и договор ренты".
"Почему- то" так и видится обиженный автор сего текста.
Опять же - снимите проблему двойственности государственной регистрации.
Что касается логического основания, то все сделки с недвижимостью, по - хорошему, должны удостоверяться нотариально, но после отмены данного правила логика рухнула. Однако закон об ипотеке содержит опасный риск выселения, поэтому законодатель и обеспечил договорам ипотеки более надежные юридические гарантии.
А вот путать правовую природу государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок, смешивать проверку законности с обеспечением законности - это, мягко говоря, подмена понятий.
Во многих странах нотариат и система государственной регистрации - это взаимодополняющие, но самостоятельные составные элементы закрепления прав на недвижимое имущество, со своей специфической компетенцией. Зачастую, как и должно быть, государственная регистрация сводится к техническому ведению единого реестра прав собственности. Никто не может заменить компетенции нотариата как уполномоченного государством квалифицированного и беспристрастного гаранта законности и справедливости сделок, правозащитного института.
Дальше: "Также необходимо подчеркнуть, что основной риск при ипотечном кредитовании несет банк-кредитор, именно он рискует, предоставляя кредит заемщику, но банки в случае необходимости могут самостоятельно установить требование нотариального удостоверения договора ипотеки, если они сочтут необходимым таким образом защищать свои интересы"
Да конечно сочтут, ибо знают, что частнопрактикующие нотариусы - это лицензированные профессионалы и несут имущественную ответственность за профессиональные ошибки, в отличие от госрегистраторов.
Тут интересно, что автор заботливо упоминает о рисках банкиров, ничего не говоря об имущественной ответственности нотариусов.
"Согласно действующему законодательству размер пошлины за нотариальное удостоверение сделки равен 1,5 процента от размера сделки, что представляется весьма ощутимой суммой, когда речь идет об ипотечном кредитовании…".
То, что полтора процента много - это без всякого сомнения. Это безусловно много для граждан, хотя и адекватно риску имущественной ответственности нотариуса.
О безумном ценообразовании на рынке недвижимости и кредитов - опять ни слова. Тут не просто снижать нотариальный тариф нужно,
а подумать о ценах ипотеки. Вот где недоступность.
"Помимо материальных потерь участники кредитования несут существенные временные издержки на прохождение сразу двух процедур (нотариальное удостоверение и государственная регистрация). Все это в целом удорожает институт ипотечного кредитования, делает его недоступным и, как следствие, препятствует его развитию".
В общем, нашли крайнего. О дороговизне ипотечного кредитования и жилья, непомерных строительных издержках и административных барьерах - ни слова, а 1,5 процента - вот она, непосильная для граждан ноша! Сними ее и народ ринется в банки.
Далее: "Представляется, что установление требования о нотариальном удостоверении указанных договоров, а также их государственной регистрации является неоправданным и обременительным для участников ипотечного кредитования".
Неоправданно и обременительно. Нотариат с его неоправданной (с точки зрения строителей) и обременительной (с точки зрения защищаемых им граждан) правозащитной функцией - отменить, а госрегистрацию все-таки оставляем.
До полной отмены нотариального удостоверения договоров ипотеки с 1 января 2005 года предлагается снизить тариф до 0,3% от суммы договора, но не более 5 000 рублей.
Предлагается отменить обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке - ради снижения издержек.
То есть, безумная стоимость недвижимости, гигантские проценты за кредит и прочие прелести недоразвитого капитализма - это не издержки, это стоимость, о которой разработчики просто умалчивают, а вот нотариальный тариф - это издержки, это главный тормоз.
Идем далее. В целях максимальной привлекательности жилья на рынке недвижимости и для развития ипотечного кредитования авторы предлагают провести норму, согласно которой члены семьи собственника жилья утрачивают право пользования жильем в случае перехода его к приобретателю (тогда если будут отнимать жилье у неисправного должника, проблем с членами семьи должника у кредитора не будет: полная свобода).
Читаем: "В силу этого новый собственник вправе будет требовать выселения членов семьи бывшего собственника, так как жилое помещение перейдет к приобретателю без обременения". Жена беременная и родители престарелые - уже не обременение жилья. Домик свободен!
А вот специально о детях как кости в горле прожорливых риэлторов и "ипотетчиков".
По мнению главных строителей правового государства из Госстроя, в пункте 4 статьи 292 Гражданского кодекса необходимо исключить необходимость получения родителями и усыновителями предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделок с имуществом детей и сделок по отчуждению жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние дети.
Ну мешают органы опеки и попечительства операторам недвижимости, лезут со своими заключениями - нарушит ли права ребенка сделка с жильем или нет. Захотят - выдадут разрешение, захотят - нет. Вот и оперируй спокойно квартирами после этого. Неудобно.
Но, оказывается, закон-то нелогичен. Разработчики, как математики, выводят формулу презумпцию добросовестности родителей и презумпцию соблюдения прав ребенка. Оказывается, если к родителям (усыновителям) не применены предусмотренные законом меры воздействия (лишение и ограничение родительских прав, отмена усыновления и т.д.), то нет и оснований не доверять им осуществление прав и интересов ребенка, в том числе имущественных.
Изящно.
"Целью законопроекта является упрощение оборота жилых помещений за счет устранения процедуры получения предварительного разрешения (согласия) органа опеки и попечительства на отчуждение жилья"
Вот так.
Видите ли, "применение этих правил на практике значительно затрудняет оборот жилых помещений в целом и ипотечные правоотношения в частности. Органы опеки и попечительства, используя отсутствие в законодательстве норм об основаниях, условиях и порядке выдачи разрешений (согласий) зачастую необоснованно запрещают отчуждение жилых помещений, ссылаясь на нарушение интересов ребенка. В то же время интересы ребенка не определены в законе и не могут быть точно определены, поскольку в каждой ситуации зависят от конкретных обстоятельств. Запрещая отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, органы опеки и попечительства часто мотивируют отказ тем, что площадь приобретаемого в конечном итоге жилого помещения оказывается меньше. Между тем интересы ребенка связаны не только с возможностью пользования помещением определенной площади, но и с удобством расположения жилья, экологической обстановкой и т.п.
В тех случаях, когда органы опеки и попечительства все же выдают разрешения родителям на отчуждение жилых помещений, перед родителями ставятся условия, не всегда отвечающие интересам детей и не всегда исполнимые (одновременное приобретение другого жилья, зачисление средств на счет, открытый на имя ребенка и пр.)
В штате органов опеки и попечительства в большинстве случаев отсутствуют работники, имеющие юридическое образование. Кроме того, не во всех субъектах Российской Федерации полномочия органа опеки и попечительства закреплены за определенным органом местного самоуправления. В некоторых регионах (например, город Москва) эти функции распределены одновременно между коллегиальными и единоличными органами, что увеличивает сроки получения предварительных разрешений (согласий). В сочетании с бюрократизмом чиновников такие обстоятельства создают предпосылки для произвола работников опеки и попечительства в отношении граждан.
Таким образом, правило о получении в органах опеки и попечительства предварительного разрешения (согласия) на сделку - неэффективный способ защиты прав детей, не имеющий должного механизма реализации".
То есть взять и с грязной водой выплеснуть ребенка. Это по-нашему.
Далее следуют другие рецепты излечения разных норм законодательства от враждебности и непонятливости по отношению к ипотеке.
Здесь мы их перечислять не будем, благо Вы сами можете все это прочитать.
Удивительно как смешаны в этих документах безупречные местами аналитические конструкции с неквалифицированными суждениями, корректные выводы с бесшабашными кавалерийскими атаками на права человека.
Приходится сожалеть, что эти господа принялись строить правовое государство в буквальном смысле этого слова, как строители. Вот только если воплотить эти "прожекты", то дом сей наверняка рухнет. Ведь права человека это вам не консоль бетонная.
