---

---

Закон Республики Молдова
N 1107-XV от 6 июня 2002 года

(Monitorul Oficial N 82-86 от 22 июня 2002 года)

Новый Гражданский Кодекс привнес много новых юридических механизмов регулирования гражданских правоотношений. От правильного понимания их сути зависит эффективное использование норм ГК, не наносящее ущерба гражданам и организациям. Одними из таких новшеств, для национального правового поля, являются сервитут и суперфиций. Необходимо раскрыть правовые особенности установления и использования сервитутов, выявить противоречия и пробелы в законодательстве, определить область использования указанных прав третьих лиц.

Для более правильного анализа правовой природы и назначения сервитутов требуется осветить основные моменты истории возникновения таких прав, корни которых уходят в Римское право.

В наиболее широком первоначальном смысле сервитут означает «повинность, обязанность» — от латинского «servitus». Само возникновение земельного сервитута обусловлено, прежде всего, неравноценностью земельных участков, отличающихся качеством почв, наличием (отсутствием) путей сообщения, водоемов, линейных коммуникаций, природных ресурсов, что еще раз подчеркивает наличие отношений между участками, а не между их собственниками. Таким образом, согласно римской системе права, земельный сервитут призван упразднить существующее неравенство, обязав землепользователя более выгодного участка содействовать соседу в использовании необходимых последнему благ. Необходимость этой категории прав была в особенности очевидна ввиду существования прав частной собственности на землю. Для того чтобы пользование земельным участком было возможно и хозяйственно целесообразно, иногда возникает потребность в пользовании соседней землей. Такого рода вопросы были легко разрешимы в то время, когда земля находилась в общественной собственности (племени, рода, общины). Но с возникновением права частной земельной собственности собственник земельного участка не обязан был помогать соседу, не имеющим на своей земле воды, пастбища и т.п. Стала настоятельной потребностью в закреплении за собственником одного земельного участка права пользования в известном отношении чужой землей, обычно - землей соседа. Земельные участки, отрезанные от публичной дороги землями других собственников или лишенные воды и других естественных благ, нельзя было использовать без предоставления собственником этого участка права пользоваться в соответствующем отношении чужой землей. С ростом городов с увеличением скученности городских построек собственники городских земельных участков стали нуждаться в правовом средстве, с помощью которого можно было бы предупредить полное затемнение одного участка постройкой на другом участке т. д. Подобного рода потребности в римском праве удовлетворились двумя путями. Можно было договориться с соседом о том, чтобы он принял на себя определенное обязательство в пользу данного собственника земли. Например, чтобы сосед обязался давать собственнику данного земельного участка выход и выезд через свою землю на общественный проезд. Однако этот путь был не вполне надежным, потому что такое обязательство имело личный характер: стоило тому собственнику земли, который принял на себя подобного рода обязательства, продать свой участок, и пользование этой землей со стороны соседа могло продолжаться только при условии согласия нового собственника.

Между тем удовлетворение таких потребностей, как выход и выезд на публичную дорогу, получение воды и т.п., необходимо было обеспечить более надежным и прочным способом, независимо от изменения собственника соседней земли. Для этой цели и была введена такая категория прав, как сервитуты. Прочность удовлетворения потребности в такой правовой форме состояла в вещном характере сервитутного права: предметом сервитутного права является сам земельный участок, а не действие определенного лица, обязавшегося допускать пользование его земельным участком со стороны соседа. Поэтому субъект сервитутного права сохранял свое право пользования соседним участком независимо от того, остается ли его собственником тот, кто установил на свою землю сервитут в пользу соседа ,или же произошла смена собственников. Сервитут являлся обременением самой земли и вместе с ней переходил к новому собственнику.

Таким образом, можно определить суть сервитута как вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении. Такое право вызывается необходимостью сгладить неудобства и затруднения, возникающие (при существовании частной собственности на землю) вследствие неравномерности распределения естественных благ между отдельными земельными участками.

Раздел IV
Глава III
СЕРВИТУТ

Статья 428. Общие положения о сервитуте
(1) Сервитут является обязательством, по которому обременяется недвижимость (земельный участок, обремененный сервитутом) для обеспечения пользования недвижимостью или нужд недвижимости другого собственника (доминирующий земельный участок). Нужда может заключаться в повышении комфортности доминирующего земельного участка либо вытекать из его хозяйственного назначения.
(2) Обязанность совершения действия может присоединяться к сервитуту и налагаться на собственника земельного участка, обремененного сервитутом. Эта обязанность является принадлежностью сервитута и не может толковаться иначе как в пользу недвижимости либо для эксплуатации недвижимости.

Необходимо отметить, что в ходе перевода текста Гражданского Кодекса с молдавского языка на русский, произошло искажение смысла данного понятия. А именно – сервитут был определен как обязательство, хотя и исходя из природы сервитута, и из логики построения гражданского кодекса – он является вещным правом. Юридически верно было бы определить сервитут как вещное право третьего лица, которым обременяется недвижимость. Содержание данного права находится исключительно в рамках нужд земельного участка, собственник которого приобретает право сервитута. Причем данное право одного лица влечет за собой и определенные обязанности другого лица. Второй пункт данной статьи раскрывает тот факт, что обязанность совершать те или иные действия собственника земельного участка, обремененного сервитутом, неразрывно связаны как с правом сервитута, так и с недвижимым имуществом, им обремененным.
В случае установления иных обязательств собственника земельного участка, не связанных с сервитутом, они должны быть отражены в отдельном договоре, отличном от договора об установлении сервитута. В противном случае они будут толковаться только в пользу недвижимости, ее эксплуатации, что затруднит реализацию прав и обязанностей, закрепленных в договоре.

Статья 429. Условия сервитута
(1) При осуществлении сервитута правомочное лицо должно соблюдать интересы собственника земельного участка, обремененного сервитутом.
(2) Собственник доминирующего земельного участка может быть обязан к выплате в определенные сроки вознаграждения (возмещения убытков) собственнику участка, обремененного сервитутом.
(3) Смена собственников доминирующего земельного участка либо земельного участка, обремененного сервитутом, а также раздел участков не затрагивают право сервитута.
(4) Сервитут может быть установлен в целях обеспечения будущих нужд доминирующего участка.
(5) Сервитут, установленный в отношении здания или сооружения, которое будет воздвигнуто, либо в отношении земельного участка, который будет приобретен, возникает только с даты воздвижения здания или сооружения либо с даты приобретения земельного участка.
(6) Земельный участок, обремененный узуфруктом либо суперфицием, может обременяться сервитутом только с согласия узуфруктуария или суперфициария.

Первый пункт данной статьи устанавливает обязанности владельца сервитута, которые заключаются в воздержании от действий, могущих нанести вред интересам собственника земельного участка, обремененного сервитутом. Использование земельного участка, должно производиться таким образом, при котором земельный участок не будет подвержен необратимому ухудшению, либо невозможности собственника данного участка удовлетворять его потребности. Например, если право сервитута заключается в использовании земельного участка для прокладки и использования дороги, собственник земельного участка, обремененного сервитутом, не должен потерять возможность транспортного доступа к своему участку (если иное не установлено договором). Иначе – собственник земельного участка сможет обратиться в суд с целью защиты нарушенных интересов.
Принимая во внимание тот факт, что владелец сервитута извлекает выгоду из использования своих прав в отношении чужого имущества, он может быть обязан к выплате определенных денежных сумм. При этом, ГК говорит о возможности выплачивать вознаграждения, что подразумевает наличие и безвозмездного установление сервитута. Сама формулировка «… может быть обязан…» не дает нам возможности точно определить способы обязывания к уплате денег. В то же время, исходя из того, что при заключении договора стороны соглашаются в чем-либо (включая обязанность оплаты за сервитут), то будет логично считать, что именно обязать сторону выплатить вознаграждение может судебная инстанция, по иску собственника земли, обремененного сервитутом.
Особенность сервитута заключается в его неразрывной связи с объектом, в пользу которого он обременен, которому он необходим для полноценного использования. В результате, в случае продажи земельного участка, для нужд которого был установлен сервитут на соседний участок, то новый собственник также будет обладать правом сервитута. Соответственно и наоборот – новый собственник земли, обремененной правом сервитута не может в одностороннем порядке расторгнуть договор об установлении сервитута. При этом следует иметь в виду, что сервитут следует за земельным участком и не может быть предметом самостоятельного договора.
В случае, когда на момент заключения договора, использование главного земельного участка еще не требует использования соседнего земельного участка, но в будущем такая необходимость может возникнуть – стороны договора могут предусмотреть возникновение сервитута в будущем. В любом случае, сервитут возникает только с момента возникновения фактической нуждаемости в использовании прав на чужую вещь, например с момента возведения здания, а не с момента заключения договора. Практическая необходимость в этом может возникнуть на этапе создания планов по развитию территории, с четких графиком производимых работ. В то же время, крайне противоречиво сформулированы некоторые положения п.5 данной статьи, согласно которым допускается установление сервитута, еще до приобретения в собственность доминирующего участка. Дело в том что, в подобном случае договор будет заключаться не собственником земельного участка, в пользу которого устанавливается сервитут, а третьим лицом. Это противоречит п.1 ст.428 ГК РМ, из которой четко проистекает, что договор заключается между двумя собственниками участков. Вместе с тем, анализируя опыт стран СНГ в этой области, хочу заметить, что число случаев, когда возникала бы подобная необходимость – ничтожно мало, что скорее «заморозит» использование п.5 данной статьи в части установления сервитутов, еще до приобретения доминирующего участка.
Сервитут является не единственным вещным правом на чужую вещь. Это обуславливает необходимость согласия при его установлении не только собственника участка, но и иных лиц, имеющих права на данный участок – владельцев узуфрукта и суперфиция.

Статья 430. Классификация сервитутов
(1) Явными признаются сервитуты, которые распознаются по внешним признакам, а скрытыми - те, которые не характеризуются внешними признаками.
(2) Постоянными признаются сервитуты, которые исполняются или могут исполняться постоянно без необходимости вмешательства человека, а непостоянными - сервитуты, для осуществления которых необходимо вмешательство человека.
(3) Позитивными признаются сервитуты, предоставляющие собственнику доминирующего земельного участка право прямо осуществлять определенные действия по использованию земельного участка, обремененного сервитутом, а негативными - сервитуты, налагающие на собственника земельного участка, обремененного сервитутом, определенные ограничения при осуществлении своего права собственности.

Практическая сторона данной классификации представляется довольно дискуссионной, т.к. изначальная «римская» классификация сервитутов претерпела со временем множество изменений, а различные правовые школы создавали собственные классификации, вкладывая в них свой смысл.
Классификация, приведенная в данной норме права, может вызывать двоякое толкование. Но все же, необходимо пояснить, что:
- с точки зрения практического применения явные и позитивные сервитуты практически идентичны. Примерами являются: право опереть постройку на стену соседа, право проложить канализационный сток через участок соседа, отвод дождевой воды на крышу или двор соседа, право возводить котельную рядом с двором соседа, право перекинуть балкон и другие выступы в чужое пространство и т.д.;
- примером скрытого сервитута является «право вида» (т.е. чтобы сосед не закрывал вида из постройки), «право света» (т.е. чтобы сосед не заслонял свет на строения на соседнем участке) и т.п.;
- примером негативного сервитута является ограничение высоты или объема застройки (чтобы сосед строил свои здания не выше определенного размера), запрещение в использовании агрегатов, производящих повышенный уровень шума, и т.п.;
- примером постоянного сервитута является проведение и использовании дороги, тепло- газо- водоснабжения и т.д.;
- примером непостоянного сервитута является установка и использование погодных датчиков, защитных механизмов (от ветра, града и т.п.) – т.е. любое использование чужого земельного участка и объектов на нем расположенных, предполагающее периодическое человеческое вмешательство в сам процесс использования.
Обобщая, хочу заметить, что практическое значение имеет разделение сервитутов на позитивные (дающие право) и негативные (ограничивающие в праве) – определение же остальных видов сервитутов не имеет столь важного значения, как первые два.

Статья 431. Установление сервитута
(1) Сервитут может устанавливаться по назначению, определенному собственником, на основании сделки либо вследствие приобретательной давности.
(2) Сделка, которой устанавливается сервитут, совершается в нотариально удостоверенной форме.
(3) Сервитут, установленный на основании сделки, может быть предъявлен с момента его регистрации в реестре недвижимого имущества.

Перечень способов установления сервитута является исчерпывающим. При этом хочу обратить внимание на тот факт, что сервитут не может быть установлен на основании решения суда по иску собственника доминирующего участка, за исключением рассмотрения случаев приобретения вследствие приобретательской давности. Данное положение делает невозможным обязывание к заключению договора об установлении сервитута. Также, из этого следует, что при истечения срока договора об установлении сервитута, и отсутствия желания собственника земли, обремененной сервитутом, продлить срок его действия – владелец сервитута не сможет обязать его к продлению срока действия такого договора, и, соответственно – срока обладания правом сервитута. Сложностью в данном ситуации является тот факт, что законодательно не определено – как будет функционировать доминирующий земельный участок, собственник которого лишен права сервитута в силу истечения срока давности договора об его установлении? Также следует помнить, что стабильность владение правом сервитута подорвана отсутствием указание на преимущественное право продления срока действия сервитута. Например, если один и тот же участок может разрешить проблемы только одного из трех соседних участков, то его собственнику ничего не препятствует, по истечению срока сервитута в пользу западного участка, заключить договор с собственником восточного участка.
Принимая во внимание важность законного, юридически верного оформления прав, связанных с недвижимых имуществом, договор об установлении сервитута должен быть нотариально удостоверен, после чего – возникшие права на землю регистрируются в отделении территориального кадастрового органа.
Таким образом, право сервитута возникает после трех предварительных этапов: нотариальное удостоверение, регистрация в ТКО, возникновение фактической необходимости в использовании сервитута.

Статья 432. Установление сервитута по назначению, определенному собственником
Сервитут по назначению, определенному собственником, устанавливается письменным документом собственника земельного участка, который ввиду возможного раздела земельного участка изначально устанавливает характер, цель и положение сервитута части участка в пользу других частей.

Данная статья является одной из ряда норм нового ГК, создающих абстрактное и противоречивое правовое регулирование гражданских правоотношений, что негативно сказывается на экономических отношениях граждан и организаций. Письменный документ собственника (что именно это такое, и какие требования должны к нему предъявляться) – понятие очень широкое и неконкретное, что не дает возможности для создания единообразной законной практики применения указанной нормы. По идее законодателя, в случае, когда лицо владеет крупным земельным участком, и желает разделить свое владение на два самостоятельных объекта, то он может установить сервитут на один земельный участок в пользу другого. Однако, разделение одного объекта на два самостоятельных, при сохранении одного и того же собственника делает бессмысленным само установление сервитута, а также противоречит ст.440 п.а) ГК, в которой наличие в собственности одного собственника нескольких участков земли означает прекращение права сервитута. Также, как мы уже упомянули, договор об установлении сервитута подразумевает наличие двух собственников земельных участков. В случае же, когда разделенный земельный участок обретает различных собственников, то положения данной статьи не будет распространяться на установление сервитута на любой из этих участков.
Думается, что, при сохранении текущего законодательного регламентирования прав на чужие вещи, данная норма будет в числе блокированных для использования норм ГК.

Статья 433. Приобретение сервитута вследствие приобретательной давности
(1) Постоянные и явные сервитуты, а также скрытые и позитивные сервитуты могут приобретаться вследствие приобретательной давности в установленном законом порядке.
(2) Материальные действия, соответствующие непостоянным сервитутам, предполагаются выполненными с простого согласия собственника земельного участка, обремененного сервитутом. Собственник доминирующего земельного участка может применить исковую давность, доказывая обратное.
(3) Скрытые и негативные сервитуты не могут приобретаться вследствие приобретательной давности.

Согласно ст.332 ГК РМ, лицо, которое, не обладая правом собственности, добросовестно владеет в качестве собственника недвижимой вещью в течение пятнадцати лет, становится собственником соответствующей вещи. В данном случае, основываясь на аналогии закона, если собственник земельного участка, на протяжении пятнадцати лет, использовал чужой земельный участок, без препятствий со стороны его собственника, для удовлетворения нужд своего участка, то он может требовать установление сервитута на используемый земельный участок. Данное установление может быть произведено и на основании договора (при наличии согласия сторон), но скорее всего - решения судебной инстанции. Вместе с тем, нормы статьи оговаривают, что такой способ приобретения возможен только при активном и явном использовании соседнего участка – например, постоянного использования в целях транспортировки необходимых материалов, сырья, продуктов. В то же время, нельзя требовать установления сервитута, когда в течении пятнадцати лет собственник пользовался бездействием собственника чужого земельного участка.
Стоит заметить, что статья фактически презумирует согласие собственника земельного участка на проведение владельцем сервитута материальных (физических) работ в связи с непостоянным сервитутом, например – смена разрушенных стоек у метеорологических датчиков.

Статья 434. Осуществление сервитута
(1) Обременение, учреждаемое сервитутом, в отношении земельного участка, обремененного сервитутом, состоит в обязанности собственника разрешить осуществление определенных действий на его участке, над или под его поверхностью. Сервитут может состоять и в обязанности собственника воздерживаться от совершения определенных действий в пользу собственника доминирующего земельного участка.
(2) Сервитут распространяется на все необходимое для его осуществления.
(3) Если сервитут осуществляется добровольно и безупречно в течение не менее трех лет, в случае возникновения спора между собственниками то, каким образом он осуществляется, может служить определяющим основанием при разрешении спора.
(4) Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, обязан воздерживаться от любых действий, ограничивающих либо препятствующих осуществлению сервитута. В частности, он не вправе изменить состояние места либо перенести осуществление сервитута в другое место.
(5) Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, может предложить для осуществления сервитута другую часть участка, нежели указанная в части (3), но лишь в случае, когда подобное перемещение не причинит убытки собственнику доминирующего участка. Расходы, связанные с перемещением, несет собственник земельного участка, обремененного сервитутом.
(6) Собственник доминирующего земельного участка должен осуществлять право сервитута таким образом, чтобы причинить как можно меньше неудобств собственнику земельного участка, обремененного сервитутом.

Первый пункт данной статьи еще раз подчеркнул главные виды сервитутов – позитивные и негативные. В зависимости от нужд основного участка, использование чужого участка может проистекать по разному. Это может быть и проведение дороги, систем водо-газоснабжения, строительство подвала и т.д. Вместе с тем владельцу сервитута постоянно следует следить за тем, как то или иное использование чужого земельного участка отражается на деятельности его собственника. Те же требования данная статья относит и к собственнику земельного участка обремененного сервитутом. В данном случае, при установлении сервитута, собственник земли, которой он обременяется, сознательно идет на ограничения в праве пользования своим земельным участком на определенный срок. Таким образом, при использовании сервитута оба собственника земельных участков следят за тем, чтобы их действия или бездействие не нарушало интересов друг друга. В этом свете данная норма ГК также достаточно субъективно и неопределенно регламентируют основания для предъявления претензий контрагентов друг другу, так как синтагма «…безупречно в течение…» или «…причинить как можно меньше неудобств…» может толковаться сторонами абсолютно по разному, иногда противоположно.
В ходе осуществления права сервитута, у одной или другой стороны может возникнуть желание изменить место применение сервитута. Например, собственник доминирующего земельного участка может оценить как более эффективное использование иной части чужой земли. Либо у собственника последнего – появиться необходимость в использовании той части своей земли, которая сейчас служит сервитуту. В этих случаях договор об установлении сервитута может быть, по инициативе сторон, заключен на новых условиях. Если владельца сервитута устраивает текущее использование чужой земли, а инициатором выступает контрагент, то данная инициатива должна быть одобрена собственником сервитута. В этом случае, собственник земельного участка, обремененного сервитута должен будет понести все расходы связанные с местом применением сервитута. Например, оплатить перенос водопровода с одной части земельного участка на другую ее часть.

Статья 435. Отказ от земельного участка, обремененного сервитутом
Во всех случаях, когда согласно договору расходы на производство работ, необходимых для осуществления и сохранения сервитута, несет собственник земельного участка, обремененного сервитутом, он может освободиться от этой обязанности, отказавшись в пользу собственника доминирующего земельного участка от необходимой для осуществления сервитута части участка, обремененного сервитутом.

Эта иная норма ГК, которую невозможно юридически корректно применить на практике. Дело в том, что когда лицо является собственником имущества, то существуют определенные способы отчуждения права собственности. Формулировка «…отказавшись в пользу собственника доминирующего земельного участка…» выглядит как минимум абсурдно. Что значит отказ в пользу другого лица? Какие права и обязанности возникают у сторон? Какова природа некого документа, называемого «отказом»? От какого именно права отказываются? И наконец - каков правовой статус имущества, от которого отказались? Все эти вопросы не находят своего разрешения в действующем ГК. Если есть возможность разделения земельного участка на два самостоятельных объекта, то один из них, используемый для осуществления сервитута, может быть просто продан собственнику доминирующего участка. Но следует помнить, что, принимая во внимание и назначение земли, участок не может дробиться на какие угодно собственнику доли и размеры. В то же время, данная статья предоставляет право «отказа» зависящее только от желания собственника земельного участка, обремененного сервитутом.
Таким образом, думается, что выходом в указанном в статье случае, является разделение земельного участка на самостоятельные объекты (если это не противоречит действующему законодательству, включая градостроительные нормы), с последующей продажей одного из участков собственнику доминирующего земельного участка.

Статья 436. Права собственника доминирующего земельного участка
(1) Собственник доминирующего земельного участка вправе пользоваться сервитутом, производить на участке, обремененном сервитутом, любые работы, необходимые для осуществления права сервитута, сохранять право сервитута, если договором между сторонами не предусмотрено иное.
(2) В отсутствие положения о противном собственник доминирующего земельного участка может принять все меры и произвести за свой счет все работы по осуществлению и сохранению сервитута. Расходы, связанные с проведением таких работ, несут оба собственника соразмерно получаемой ими выгоде в той мере, в которой работы, произведенные для осуществления сервитута, необходимы и полезны, в том числе для земельного участка, обремененного сервитутом.
(3) Собственник доминирующего земельного участка может устранить все здания, сооружения и насаждения, размещенные им на земельном участке, обремененном сервитутом, в случае необходимости приведения участка в надлежащее для его эксплуатации состояние и должен сделать это по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом.

В отношении первого пункта необходимо пояснить, что все права в нем перечисленные могут быть оговорены в договоре, но включение в договор права на «…сохранение права сервитута…» является избыточным, т.к. само заключение договора направлено на возникновение сервитута, и, соответственно, на защиту права сервитута. Оговаривать в данном случае в договоре «право на право сохранения сервитута» не имеет юридического смысла, т.к. сам закон охраняет это право. В случае же, если владелец сервитута не желает и далее его использовать, то он может просто, принимая во внимание положение ст.440 b) ГК, в одностороннем порядке расторгнуть договор об установлении сервитута.
Второй пункт дает право владельцу сервитута на его использование, даже в случае, если непосредственно в договоре не установлены конкретные права владельца сервитута. При этом затрагивается важный вопрос об оплате работ, связанных с приведением земельного участка годным для использования сервитута. Закон оговаривает, что возникаемые расходы несут собственники обоих участков, в случае, если каждый из них получает выгоду от производимых изменений. Но в то же самое время опять используются субъективные понятия, оставляющие простор для будущих судебных разбирательств. Так, понятие «необходимости и полезности» для земельного участка, обремененного сервитута может вызвать двоякое толкование. Также, собственник последнего может вначале посчитать, что ему не будут полезны производимые изменения, но в последствии - в случае возникновения тех или иных препятствий, на основании ст.429 п.1 ГК требовать соблюдения его интересов. Как поступать в таких случаях, и возможно ли взыскивать часть стоимости произведенных ранее работ – в ГК не определено. Поэтому в договоре крайне желательно детально определять все права и обязанности сторон, включая порядок произведения расходов в случае возникновения такой необходимости.
Последний пункт данной статьи оговаривает тот факт, что в случае, когда достигнуто соглашение, подписан договор об установлении сервитута, но его осуществлению мешают те или иные физические объекты окружающего мира, расходы по «расчистке» территории несет владелец сервитута. Нюанс заключается в том, что даже если последний не считает это необходимым, по требованию собственника земли, обремененного сервитутом, владелец сервитута может быть обязан к осуществлению данной процедуры.

Статья 437. Обязанности собственника доминирующего земельного участка
(1) Собственник доминирующего земельного участка обязан содержать здания, сооружения и насаждения, размещенные им на земельном участке, обремененном сервитутом, в той мере, в которой это обеспечивает интересы участка, обремененного сервитутом.
(2) Собственник доминирующего земельного участка обязан возместить причиненные собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, убытки.
(3) Если право сервитута установлено в пользу двух или более собственников доминирующих земельных участков, обязанность содержания зданий, сооружений и насаждений, размещенных ими на земельном участке, обремененном сервитутом, и возмещения убытков, причиненных собственнику участка, обремененного сервитутом, возлагается на каждого из собственников доминирующих земельных участков соразмерно получаемой ими выгоде, если законом или сделкой, которой установлен сервитут, не предусмотрено иное.

Данная статья раскрывает ст.429 п.1 ГК в части обязанностей собственника доминирующего земельного участка. Хочу обратить Ваше внимание, что во имя избежания конфликтов между интересами собственниками земельных участков, в договоре об установлении сервитута необходимо установить и порядок использования зданий и сооружений, построенных в обеспечение использования сервитута.
Исходя из того, что сервитут является правом третьего лица, ограничивающим право собственности владельца земельного участка, это уже наносит определенный ущерб владельцу земли, но возмещается установленными выплатами, принимая во внимание положения ст.429 п.2 ГК РМ. Поэтому думается, что второй пункт данной статьи следует отнести к тому ущербу, который, не будучи оговорен в договоре, возник в ходе использования сервитута. Например необратимое ухудшение земли, ввиду производимых подземных строительных работ. В случае же, когда один и тот же земельный участок используется для нужд двух и более земельных участков, данный ущерб должен быть возмещен собственниками доминирующих участков соразмерно выгоде получаемой от такого использования.
В этой связи, хочу обратить Ваше внимание на два момента.
Во-первых, в случае, когда каждый договор содержит подробную информацию о порядке использования земли, то это значительно облегчит определение в будущем объема финансовых обязательств.
Во-вторых, обращает на себя внимание тот факт, что объем возмещения нанесенного ущерба определяется в зависимости от выгоды, а не ответственности владельцев сервитута. Другими словами, если один из владельцев сервитута своими действиями нанесет ущерб собственнику земельного участка, второй владелец – также должен будет оплатить причиненный ущерб, соразмерно объему использования чужого земельного участка. Эта норма продолжает список противоречивых норм нового ГК. В данном случае усматривается нарушение принципа гражданской ответственности, т.к. лицо покрывает ущерб причиненный иным лицом, вне зависимости от того – был ли нанесен ущерб умышленно или по неосторожности, в условии, когда оно не обязывалось покрывать такой ущерб. Также вызывает сомнение жесткость конструкции п.3 данной статьи, не оставляющая возможности требовать через суд покрытия нанесенного ущерба лицом, его причинившим, в условии, когда иной владелец сервитута добропорядочно осуществлял свое право. Причем в данном случае – оба собственника не связаны между собой обязательствами представительства или поручительства.

Статья 438. Права на здания, сооружения и насаждения
Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, не имеет каких бы то ни было прав на здания, сооружения и насаждения, размещенные на его участке собственником доминирующего земельного участка.

Данная статья относится к группе статей защищающих права владельца сервитута. Здесь стоит отметить только тот факт, что положения статьи не исключают возможности вступать собственникам земельных участков в договорные отношения, в том числе и в отношении построенных зданий и сооружений.

Статья 439. Очередность осуществления прав
Если на одном и том же земельном участке сервитут существует наряду с другим сервитутом либо иным вещным правом пользования недвижимым имуществом таким образом, что эти права не могут осуществляться одновременно (в совокупности либо по отдельности) и если эти права имеют одинаковую степень очередности, то каждое из правомочных лиц может требовать установления такого порядка осуществления прав, который удовлетворял бы в равной мере всех заинтересованных лиц.

Следует помнить, что в отношении одного и того же земельного участка могут существовать различные права нескольких третьих лиц. При этом – праву лица, законом может быть установлена определенная приоритетность использования перед иными правами, основанная на его значимости. К примеру – право государства, при ликвидации предприятия, требовать уплаты всех обязательных платежей, перед выплатами иным кредиторам. В данном случае должно производится определенное «взвешивание» всех имеющихся прав. Сложность заключается в том, что законодательством не определена приоритетность всех могущих иметь место прав, как например это было сделано в отношении суперфиция. Таким образом, если стороны не придут к соглашению о том, какое право считать приоритетным перед другим, и как будет осуществляться использование равных по приоритетам прав – данный комплекс вопросов должен быть рассмотрен в ходе судебного разбирательства.
На практике – новому приобретателю прав на чужое имущество следует детально узнать у собственника земельного участка, какими правами третьих лиц обременено имущество. Также, принимая во внимание публичность кадастровых органов – данную информацию можно получить в соответствующих территориальных отделениях.

Статья 440. Основания прекращения сервитута
Сервитуты прекращаются вследствие их исключения из реестра недвижимого имущества по одному из следующих оснований:
а) соединение - когда оба земельных участка становятся собственностью одного и того же лица;
b) отказ собственника доминирующего земельного участка;
c) истечение срока, на который они установлены;
d) выкуп;
e) невозможность осуществления;
f) неиспользование в течение десяти лет;
g) отпадение необходимости в них;
h) экспроприация земельного участка, обремененного сервитутом, если сервитут противоречит общественной необходимости, для которой будет использовано экспроприированное имущество.

Статья четко определила, что прекращение права сервитута, (как и его возникновение) связано с операциями производимыми в реестре недвижимого имущества, а именно – исключение сервитута из такового.
По основаниям такого исключения необходимо отметить следующее:
Обладание правом собственности на оба земельных участка одним и тем же лицом прекращает существование сервитута, так как «исчезает» чужая вещь.
Принимая во внимание тот факт, что сервитут возникает на основании договора – отказ от сервитута может являться ни чем иным, как правом собственника доминирующего земельного участка в одностороннем порядке расторгнуть договор об установлении сервитута.
Истечение срока договора об установлении сервитута – интегрируется в общие положения о прекращении обязательств. Но, как было уже указано выше – серьезно беспокоит отсутствие права преимущественного заключения договора об установлении сервитута старым его владельцем, перед потенциально новым.
Если сервитут устанавливался в целях использования зданий и сооружений, находящихся на земле, обремененной сервитутом, ее собственник может выкупить данные здания, что прекратит право сервитута. На выкуп земельного участка автоматически распространится п.а) данной статьи. Здесь следует еще раз подчеркнуть, что сервитут не выступает самостоятельным предметом договора - он следует за земельным участком, для обеспечение фактического функционирования иного земельного участка, здания, сооружения.
К сожалению, ГК не устанавливает, кто может выступить инициатором прекращения сервитута ввиду невозможности осуществления, а также – что произойдет, если в будущем такая возможность вновь появится, а договор уже расторгнут. Вместе с тем, исходя из того, что владелец сервитута может в одностороннем порядке расторгнуть договор, в том числе и при невозможности использования сервитута, склонен полагать, что это право в большей степени относится к собственнику участка обремененного сервитутом. Хотя какова процедура доказывания факта, что сервитут невозможно в дальнейшим использовать, и как поступать в случае, когда владелец сервитута не согласен с приводимыми доводами – законом также не определено, и опять же – остается на рассмотрению суда.
Неиспользование права сервитута на протяжении десяти лет, может повлечь прекращение действия договора об установлении сервитута как по соглашению сторон (по инициативе собственника земельного участка, обремененного сервитутом), путем расторжения договора, так и по иску в судебную инстанцию собственника земли, обремененной сервитутом.
Отпадение необходимости в использовании сервитута является избыточным основанием для его прекращения, т.к. данное решение должен принимать владелец сервитута, а он, в свою очередь, уже наделен правом в одностороннем порядке прекратить сервитут.
Серьезной проблемой данной статьи является отсутствие такого основания, как решение судебной инстанции. Это блокирует реализацию прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом, особенно в случае умышленных нарушений закона со стороны владельца сервитута.

Статья 441. Исчисление срока неиспользования
(1) Течение срока, предусмотренного пунктом f) статьи 440, начинается со дня совершения последнего действия по осуществлению непостоянного сервитута либо со дня совершения действия, противоречащего постоянному сервитуту.
(2) Осуществление сервитута одним из участников общей собственности либо узуфруктуарием прекращает течение срока по отношению к остальным участникам общей собственности либо к номинальному собственнику.

Хочу заметить, что данная статья сузила виды сервитута, которые могут быть прекращены в силу неиспользования, а именно – ограничила их только непостоянными сервитутами. Т.е., только если сервитут, предполагал периодическую фактическую деятельность его владельца (ремонт, обновление, замена), но она не производилась – такой сервитут может быть прекращен на основании п.f) ст. 440.
Если земельный участок, в пользу которого установлен сервитут принадлежит двум и более лицам, действия каждого из них в отдельности, пусть даже и в отсутствие действий со стороны остальных сособственников, прерывает срок неиспользования сервитута.

Статья 442. Выкуп сервитута прохода и проезда
(1) Сервитут прохода и проезда может быть выкуплен собственником земельного участка, обремененного сервитутом, при наличии явного несоответствия между пользой, которую он предоставляет доминирующему участку, и неудобствами либо обесценением, причиняемыми участку, обремененному сервитутом.
(2) При наличии разногласий между сторонами судебная инстанция может вынести решение, приравнивающееся к согласию собственника доминирующего земельного участка. При установлении выкупной цены судебная инстанция учитывает давность сервитута и изменение стоимости обоих земельных участков.

Это иная статья ГК содержащая в себе ряд правовых коллизий, нагружающих судебную систему страны. Во первых, как мы уже указывали – сервитут неразрывно связан с тем недвижимым имуществом, в пользу которого он установлен, и, соответственно, не может выступать отдельным предметом договора купли-продажи и т.п. В то же время – приобретение недвижимости происходит вместе с правами, обеспечивающими ее функциональность. Та ситуация, которая описана в п.1 данной статьи подлежит разрешению путем прекращения действия сервитута, принимая во внимание ст.429 п.1 и ст. 434 п.6 ГК, но ни как – посредством покупки права сервитута, установленного соответствующим договором. Во-вторых, правовой статус решения судебной инстанции и согласия собственника доминирующего земельного участка абсолютно различен, более того – решение и согласие имеют различную правовую природу их возникновения и регламентирования. Не хочу вдаваться в подробности правовой природы решения судебной инстанции, но считаю приравнивание данного решения, исходящего из государственной системы правосудия к согласию собственника доминирующего земельного участка (находящегося в сфере гражданского законодательства) абсолютно недопустимым и абсурдным.

Глава IV
СУПЕРФИЦИЙ

Статья 443. Понятие суперфиция
(1) Суперфицием является вещное право пользования земельным участком другого лица с целью возведения и эксплуатации здания или сооружения над и под поверхностью этого участка либо эксплуатации существующего здания или сооружения. Это право отчуждаемо, передается в порядке правопреемства и может быть предметом договора имущественного найма.
(2) Если не предусмотрено иное, суперфиций может осуществляться лишь в отношении застроенной площади либо площади, на которой предстоит воздвигнуть здание или сооружение, а также в отношении незастроенной площади, необходимой в соответствии с характером либо назначением здания или сооружения для обеспечения его нормальной эксплуатации.
(3) Пределы права суперфициария на пользование обремененным земельным участком устанавливаются договором или законом. В отсутствие договорных положений земельный участок обременяется сервитутом, необходимым для осуществления права суперфиция. Сервитут прекращается при прекращении права суперфиция.
(4) В отношении права суперфиция применяются соответствующим образом правила о праве собственности на недвижимость, если законом не предусмотрено иное.
(5) Здание или сооружение является существенной составной частью права суперфиция.
(6) Право суперфиция не может устанавливаться под отменительным условием.
(7) Право суперфиция не может ограничиваться частью здания или сооружения.

Суперфиций, как разновидность прав на чужие вещи имеет строго ограниченную сферу действия - пользование зданием или сооружением на чужом земельном участке. Данная статья подчеркивает те свойства суперфиция, которые отличают его от прав арендатора, а именно – возможность отчуждения права, его наследования. В то же время, ошибочно говорить об имущественном найме суперфиция, как самостоятельного предмета договора имущественного найма, т.к. суперфиций также неразрывно связан со зданием, в пользу которого он установлен. Соответственно, при продаже или сдаче в найм здания – суперфиций будет следовать за ним. Представить же себе ситуацию, когда правообладателем земельного участка, здания и суперфиция являются три разных лица – крайне сложно и абсурдно. Какую выгоду получит лицо, получившее право суперфиция на основании договора найма, при условии, что он не является собственником здания, в пользу которого он установлен?! Совсем другая ситуация, когда в договор отчуждения или сдачи в найм здания будет включено и право суперфиция – здесь никаких юридических коллизий не возникает. Главное, в данном случае, указать в таком договоре срок, на который был установлен суперфиций.
Суперфиций, как и сервитут, может быть установлен не только для обеспечения функционирования уже имеющегося имущества, но и в отношении здания, которое планируется построить в будущем.
Суперфиций – ограничен правом пользования земельным участком для воздвижения и использования здания или сооружения, соответственно, может возникнуть необходимость в обеспечении иных нужд для данных строений. Например транспортная связь, системы тепло и водоснабжения. Данный вопрос предлагается ГК решить с помощью сервитута, который может существовать наравне с суперфицием. Однако, хочу обратить Ваше внимание на определенную коллизию между п.3 данной статьи п.1 ст.431 ГК. Дело в том, что исходя из своей природы – суперфиций является разновидностью сервитута, как права на чужие вещи. И тогда, установление сервитута, принимая во внимание ст. 431 ГК невозможно на основания закона, как о том говорит п.3 данной статьи С другой стороны, в определении суперфиция не указано, что данное право – разновидность суперфиция, что предполагает возможность установления отличной от сервитута процедуры установления суперфиция. Думается, что эта коллизия носит больше теоретический характер, и не будет наносить ущерб практическому применению норм права посвященных суперфицию.
В отношении содержания права суперфиция необходимо пояснить, что законом в п.1 данной статьи, четко установлено содержание права суперфиция – это есть право пользование земельным участком. При этом юридически абсурдно изложен п.5 данной статьи, т.к. физическая вещь окружающего мира (пусть даже и здание или сооружение) никогда не являлась и не может являться составным элементом права. Право заключается в законной возможности осуществлять определенные действия, либо воздерживаться от таковых. Соответственно не сами здания и сооружения являются элементом суперфиция, а те права, которые связаны с пользованием землей для обеспечения их нужд. В ином случае – право суперфиция будет главенствовать на правом собственности, что юридически недопустимо.
Также статьей оговаривается, что суперфиций может быть установлен только в отношении всего здания целиком. Данное положение стоит признать целесообразным, т.к. здание целиком неразрывно связано с землей, на котором оно расположено и, соответственно, необходимо наличие прав пользования землей под всем зданием, а только не только под его частью.

Статья 444. Установление права суперфиция
(1) Право суперфиция возникает на основании сделки либо требования закона и может быть предъявлено третьим лицам с момента его регистрации в реестре недвижимого имущества.
(2) Право суперфиция устанавливается на девяносто девять лет, если не установлен иной срок.
(3) Право суперфиция не может быть ограничено отлагательным условием.

Суперфиций, как право установленное в отношении недвижимого имущества должно подлежать государственной регистрации.
Также, данная статья не определяет форму договора об установлении суперфиция. Однако, исходя из явной аналогии закона в данному случае, к такому договору также должна быть применена нотариальная форма его удостоверения, как это прямо предусмотрено для иного права на чужие вещи – сервитута.
Здесь же, хочу обратить Ваше внимание на один из самых сложных вопросов поднятого данной статьей, связанных с использованием суперфиция с точки зрения практики,. Дело в том, что как и в случае с сервитутами, владелец сервитута не обладает правом преимущественного продления договора об установлении суперфиция. Это является серьезной законодательной недоработкой, т.к. образует серьезную угрозу для эксплуатируемого здания. Например, в договоре не указан срок, и соответственно – суперфиций установлен на 99 лет. По истечению этого срока, владелец земельного участка может заключить договор об установлении суперфиция с иным лицом. Текущий же собственник здания становится «заложником» складывающейся ситуации, ввиду владения именно недвижимым имуществом, которое он не может просто перенести на иной участок. Данная ситуация порождает нестабильность правоотношений связанных с правом суперфиция, и одновременно, дает возможность собственнику земельного участка, обремененного суперфицием, де-факто в одностороннем порядке изменять стоимость вознаграждения за использование его земли, под угрозой сноса здания после прекращении суперфиция. Не ясен и вопрос о бессрочности суперфиция. Позволяет ли формулировка «…если не установлен иной срок» заключить бессрочный договор об установлении суперфиция? По другому говоря – является ли «бессрочность» сроком? Думается, что для юридически корректного применения нормы здесь необходимо толкование Парламента данной статьи, либо ее изменение.
Также, к огромному сожалению ГК точно не оговаривает судьбу здания после истечения срока суперфиция, при двух условиях: отсутствии желания собственника земли продлить срок действия договора и отказа от отчуждения владельца суперфиция своего здания собственнику земли (ниже будет прокомментирована ст.451 п.1 ГК имеющая отношение к этому вопросу), тем более, что здесь усматриваются нарушения принципа «справедливости», которым оперирует ГК.

Статья 445. Право суперфиция в случае сноса или гибели здания или сооружения
Право суперфиция не прекращается вследствие сноса или гибели здания или сооружения.

Содержание статьи продиктовано той позицией, что на месте снесенного или погибшего здания может быть построено иное, и соответственно, владелец суперфиция, в случае, если он не отказался произвести новую постройку – не должен заново заключать договор об установлении суперфиция.

Статья 446. Очередность суперфиция
Право суперфиция регистрируется в реестре недвижимого имущества только под первой очередью. Очередность не может быть изменена.

Здесь необходимо осветить тот момент, что формулировка статьи противоречит положению ст.500 ГК, в которой второй пункт позволяет изменять очередность регистрации прав. Сама очередность определяется последовательностью даты регистрации прав. Например, право сервитута может быть зарегистрировано только после регистрации права суперфиция. Соответственно, если после регистрации права суперфиция, его владелец будет решать вопрос – давать согласие на регистрацию сервитута (если только он не является и владельцем сервитута) или нет.

Статья 447. Осуществление права суперфиция
Суперфициарий может свободно распоряжаться своим правом. В случае существующего здания или сооружения суперфиций может отчуждаться либо обременяться ипотекой только вместе с ним. В случае отчуждения здания или сооружения суперфициарием собственник земельного участка обладает преимущественным правом покупки.

Данная статья еще раз подтверждает неразрывность суперфиция и недвижимости, в пользу которой им был обременен земельный участок.
Также, основываясь на иной, указанной выше неразрывности – земельного участка и здания на нем расположенного, собственник земельного участка имеет преимущественное право покупки здания. Либо, в случае, если он не желает приобретать недвижимость – ему необходимо будет соответствующим образом подтвердить отказ от покупки..

Статья 448. Обязанность суперфициария осуществлять периодические платежи
(1) Если сделкой не предусмотрено иное, суперфициарий обязан выплачивать собственнику земельного участка в виде ежемесячных платежей сумму в размере установившейся на рынке платы за сдачу внаем с учетом характера земельного участка, района, в котором расположен участок, назначения здания или сооружения, а также любых иных критериев определения эквивалента пользования. Размер периодических платежей определяется на момент установления суперфиция.
(2) Размер периодических платежей может быть пересмотрен по требованию одной из сторон в случае, когда экономические условия складываются таким образом, что неприменение такой меры ведет к нарушению справедливости. Пересмотр осуществляется с учетом изменившихся экономических условий и принципа справедливости.
(3) В случае невнесения суперфициарием периодических платежей в течение трех лет собственник земельного участка вправе требовать продажи суперфиция с торгов. Собственник земельного участка имеет право участвовать в торгах.
(4) В случае, когда суперфиций принадлежит нескольким лицам, в отношениях с собственником они несут солидарную ответственность по внесению периодических платежей.

Как и в случае с сервитутом, договором можно определить ежемесячные платежи владельца суперфиция собственнику земельного участка. Важным здесь является тот факт, что данные платежи исчисляются по аналогии с арендой земельного участка Хотя, конечно же, контрагенты могут наставить и предлагать свои варианты оплаты.
Очередное абстрактное и субъективное понятие, включенное в содержание п.2 данной статьи, вводит элемент нестабильности в правоотношения связанные с суперфицием. Односторонние требования стороны договора «… с учетом изменившихся экономических условий и принципа справедливости…» изменить сумму оплаты за право пользования суперфицием, больше всего относится к собственнику земли. В данном случае, владелец суперфиция также оказывается заложником своего владения зданием и сооружением, т.к. собственник земли через несколько лет может посчитать несправедливым текущую оплату, и требовать ее увеличения, вплоть до обращения в судебную инстанцию. Принимая во внимание тот факт, что расходы по сносу текущего здания и строительству нового на ином земельном участке, на несколько порядков превышают возможное увеличение суммы оплаты за пользование суперфицияем, его владелец де-факто будет вынужден всегда соглашаться с повышением такой платы, со стороны собственника земли. Конечно, если данные процессы будут носить явно спекулятивный характер, то владелец суперфиция сможет также обратиться в суд. Но опять же – возникнет вопрос о «справедливости», разрешение которого не имеет четко определенного механизма.
Суперфиций без здания, в пользу которого им был обременен земельный участок не имеет юридического смысла. Таким образом, реализация только права суперфиция, без реализации самого здания также выглядит абсурдным. Какую пользу извлечет новый владелец суперфиция не обладая правом собственности на здание? Поэтому данный пункт также представляется крайне трудным на применении на практике. Скорее всего, вопрос с неуплатой платежей будет решаться классическими способами при неисполнении обязательств.
Много вопросов возникает и при анализе четвертого пункта данной статьи. К сожалению ГК не устанавливает, какие лица, помимо собственника могут быть совладельцами суперфиция. Тем более, что в самом определении суперфиция говорится о лице, а не о лицах, могущих установить суперфиций. В результате – содержание данного пункта скорее всего раскроет время, либо произведенные изменения и дополнения ГК.

Статья 449. Прекращение права суперфиция
Право суперфиция прекращается:
а) по истечении его срока;
b) вследствие соединения - когда земельный участок и здание или сооружение становятся собственностью одного и того же лица;
c) в иных случаях, предусмотренных законом.

Перечень прекращения права суперфиция не является исчерпывающим, что является преимуществом перед сервитутом. Таким образом, расторжение договора об установлении сервитута может производиться и в рамках расторжения гражданско-правовых договоров вообще.

Статья 450. Прекращение права суперфиция по требованию
собственника земельного участка
Если суперфициарий не воздвиг здание или сооружение в оговоренный в сделке об установлении суперфиция срок либо нарушил обязанность сохранения здания или сооружения, собственник земельного участка вправе требовать прекращения права суперфиция.

Данное требование может быть реализовано двумя способами. Во-первых, если сам владелец суперфиция признает требования собственника земли – то по соглашению о расторжении договора об установлении суперфиция. Во-вторых, если владелец суперфиция не согласен с требованиями собственника земли, или последнему не известно нахождение владельца суперфиция – то данные вопросы могут быть решены посредством судебного разбирательства.

Статья 451. Последствия прекращения права суперфиция
(1) При прекращении права суперфиция размещенное на земельном участке здание или сооружение передается по праву собственнику участка.
(2) Собственник земельного участка обязан выплатить суперфициарию соответствующее возмещение за здание или сооружение. Возмещение не является соответствующим, если оно не покрывает не менее двух третей рыночной стоимости здания или сооружения.
(3) Собственник земельного участка может быть освобожден от выплаты возмещения, если он до истечения срока суперфиция продлевает это право на предполагаемый срок эксплуатации здания или сооружения. Если суперфициарий отказывается от продления, он теряет право на возмещение.
(4) По прекращении права суперфиция суперфициарий не вправе воздвигать здание или сооружение либо его часть.

Положение о передачи собственности на здание владельцу земельного участка установлено в безальтернативной форме. Т.е. содержание данной статьи указывает на то, что рано или поздно, здание или сооружение должно перейти в собственнику земельного участка. Данное положение вызывает ряд вопросов. Во-первых, у собственника здания может быть желание постоянно пользоваться своим зданием, и передать это право собственности на здание своим наследникам. Во-вторых, сам собственник земельного участка, не располагая, например, должной суммой для уплаты налога на недвижимость или несения расходов по оплате коммунальных услуг, либо иным другим причинам, может также не захотеть принимать право собственности на здание или сооружение. Также, собственника земли может не устраивать текущая планировка или функциональность здания, и ему придется понести расходы по сносу или перепланировки строений. В третьих, создается впечатление, что статья презумирует изначальное желание собственника земли получить в собственность строения владельца суперфиция. И собственник земли заключает договор именно с целью получения в будущем возводимых на нем строений в свою собственность. Но можно ли законом принудить лицо стать собственником того или иного имущества? Не требуется ли воля лица, на приобретение имущества в собственность? Здесь необходимо вернуться к определению суперфиция – право одного лица пользования земельным участком находящегося в собственности другого лица для возведения и эксплуатации зданий или сооружений. Но как в таком случае, прекращение права пользования одним имуществом влечет за собой переход права собственности на другое имущество? Действительно, здание и земля на котором оно расположено, можно рассматривать как главную и принадлежную вещь, т.к. без земли здание не может существовать, но земля может существовать без здания. Но в таком случае ГК предусматривает, что принадлежная вещь следует за основной и неразрывна с ней. Остается еще много вопросов, разрешение которых должно последовать в будущем, либо с помощью официального толкования Парламента, либо – внесения соответствующих изменений и дополнений.
В случае, когда и собственник здания, и собственник земельного участка согласны с переходом права собственности на здания от первого ко второму, последний должен выплатить не менее 2/3 рыночной стоимости здания. Принимая во внимание грядущий переход системы оценки недвижимости со стороны Кадастровых органов на коммерческую систему, думается, что информацию о стоимости здания следует получать именно в этих органах.
Третий пункт данной статьи можно истолковать двумя способами: либо право собственности на здание переходит к собственнику земельного участка, но он сохраняет права пользования бывшего его владельца, либо собственник земли выступает с инициативой о продлении срока действия договора об установлении сервитута. Первый случай потребует в будущем заключения договора имущественного найма здания, т.к. права пользования должны быть закреплены соответствующим образом. Второй случай подпадает под регулирование общих норм регламентирующих суперфиций и описанных ранее.
Привести же пример, когда владелец суперфиция отказывается от продления права суперфиция и, соответственно, не сможет эксплуатировать здание сложно, но, к примеру, если речь идет о хозяйственной постройке, в которой больше не нуждаются, то следует быть очень внимательным. Если собственнику земли (не желающему выплачивать установленные 2/3 стоимости) станет известно, о намерениях прекратить суперфиций, он может наоборот предоставить дополнительный срок на использование строения, тем самым, получая возможность, избавится от указанной выплаты возмещения.

Статья 452. Обеспечение возмещения
(1) Суперфициарий имеет право удержания здания или сооружения до выплаты ему возмещения.
(2) Требование возмещения обеспечивается земельным участком взамен суперфиция и очередностью суперфиция.
(3) Если право суперфиция при его прекращении обременено также ипотекой, ипотекодержатели обладают правом залога в отношении возмещения.

При условии отсутствия споров при применении ст.451, владелец суперфиция (суперфициарий) получает защиту своего права на получение возмещения. Указание на обеспечение данного требования земельным участком, дает нам возможность в будущем реализовать данный земельный участок, с тем, чтобы из полученных сумм выплатить требуемое возмещение.
Касательно вопроса об ипотеке, думается, что законодатель допустил обременение суперфиция ипотекой как раз ввиду неразрывности суперфиция и здания, в отношении которого обременен, и, соответственно, обременение здания, автоматически обременяет и вещные права с ним связанные. Но вот залог в отношении возмещения, фактически означает, что заложенным имуществом является право требования. Вместе с тем, согласно ст.454 п.2 ГК залог связан с обеспеченным залогом обязательством, является акцессорным правом по отношению к основному обязательству. Но ведь обязательство существует у собственника земли, который не является собственником права требования вознаграждения (заложенного имущества), и соответственно – не у залогодателя. Получается, что закладывается имущество (в виде права требования) в обеспечение исполнения «чужого» обязательства. Поэтому, думается, что третий пункт данной статьи (при условии, что стороны не придут к определенному удовлетворяющему всех соглашению) также станет «головной болью» судебной инстанции. В связи с этим разрешение данного комплекса вопросов видится в заключении трехсторонних договоров, сторонами которых будут являться: владелец суперфиция, собственник земельного участка и залогодержатель.

Статья 453. Переход права в действующих договорах
При прекращении права суперфиция права суперфициария в действующих договорах имущественного найма и аренды переходят к собственнику земельного участка.

Если земельный участок, обремененный суперфицием и здания, сооружения, являются предметом договоров имущественного найма и аренды, то права суперфициария не передаются арендатору или нанимателю. Они передаются непосредственно собственнику земельного участка, хотя арендатор или наниматель вправе заключить договор об установлении суперфиция.

Данный комментарий не охватывает и не может охватить всего комплекса проблем связанных с сервитутами и суперфицием, вместе с тем он достигает главной цели – обозначения основных правовых вопросов, требующих детальной подготовки при заключении договора об установлении сервитута или супериция. Тем более что любые правовые операции с недвижимым имуществом очень болезненно реагируют на допущенные огрехи в подготовке договорной базы, и необходимо четко представлять себе все возможные «подводные камни» при вступлении в те или иные правоотношения, в том числе – и в отношении сервитута и суперфиция.

Приложение

ПЕРЕЧЕНЬ СЕРВИТУТОВ МОГУЩИХ ИМЕТЬ МЕСТО В ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, УСТАНАВЛИВАЕМЫХ КАК ЧАСТНЫМИ ЛИЦАМИ, ТАК И ОРГАНАМИ ВЛАСТИ
Земельный участок может обременяться:
· запретом на изменение целевого использования или назначения без согласования в установленном порядке;
· условиями начать и завершить строительство, реконструкцию или благоустройство в течение установленного срока по согласованному в установленном порядке проекту;
· запретом на отдельные виды и параметры использования земельного участка и изменения объектов недвижимости;
· ограничением на использование объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, расположенных на земельном участке, предоставленном в собственность, владение, пользование или аренду юридическому или физическому лицу;
· ограничением на использование земельного участка в связи с расположением на нем зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного участка;
· условием соблюдать ограничения на использование земельного участка, расположенного в зоне охраны памятников истории и культуры, на территории особо охраняемого природного объекта, в водоохранной зоне, в границах территории, подверженной воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, иных территорий, ограничения на использование которых устанавливается в законодательном порядке;
· условием выполнять определенные работы по охране памятников историко-архитектурного и археологического наследия, по обустройству охранных, санитарно - защитных и иных защитных зон;
· запретом на изменение внешнего вида, реконструкцию или снос здания, строения, сооружения без согласования в установленном порядке;
· условием осуществить строительство, ремонт или содержание дороги, сети инженерного оборудования, подходящей к земельному участку, иному объекту недвижимости или проходящей по участку;
· условием использования земельного участка для прокладки и ремонта коммунальных сетей инженерного оборудования в пределах их ремонтно-строительных (технических) полос;
· условием проведения дренажных работ, создания инженерно - защитных сооружений на земельном участке;
· обеспечением временного пользования земельным участком для производства проектно - изыскательских работ;
· условием возведения зданий, строений, сооружений определенной высоты;
· созданием защитных насаждений или иных природоохранных объектов;
· обеспечением опоры на данный земельный участок зданий, строений, сооружений соседнего участка или нависания таких объектов над данным участком;
· условием сохранить естественную среду обитания и пути миграции диких животных

© Андронатий Андрей, 2002-2004

---