---

---

На сегодняшний день, человеку, который хочет улучшить свои жилищные условия, предлагаются различные варинты осуществления своего желания. В том числе, и, набирающая за последние годы силу, система инвестирования в строительство жилья. Вместе с тем, столь важный момент, как приобретение недвижимого имущества, требует специального юридического освещения, т.к. неверное или незаконное оформление права собственности, может повлеч за собой дальнейшие препятствие в пользовании и распоряжении недвижимым имуществом.

Сразу же необходимо обратить внимание, на существование разницы в приобретении квартиры на основании лизинговых правоотношений, и инвестирования собственных средств в строительство. В первом случае, предприятие или организация приобретает на свое имя у третьего лица уже существующую квартиру, после чего с гражданином залючается договор аренды, с правом выкупа. В случае же инвестирования денежных средств в строительство жилья - жилой дом как конструкция еще не существует, либо строительная компания не завершила постройку недостроенного здания.

На сегодняшний день пока не существует специального закона, отдельно регламентирующего порядок инвестирования физическими и юридическимим лицами собственных или заемных средств в строительство жилых помещений, и приобретение на них права собственности. Базой правового регулирования данных правоотношений являются три нормативных акта: Постановления Правительства «О государственных и частных инвестициях в строительство незавершенных жилых домов» № 676 от 06.10.1995г, Закон «О приватизации жилищного фонда» № 1324-XII от 10.03.1993 и Гражданский Кодекс РМ.

Таким образом, ивестиции следует разделить на:
- вложенные в строительство незавершенных домов;
- вложенные в строительство зданий, которые полностью производятся за счет заемных и инвестиционных средств (земельный участок под строительство выдается на имя подрядчика).

В первом случае, физическое или юридическое лицо, как инвестор, должно убедиться, что предприятие/организация (подрядчик), с которым заключается договор об инвестировании частных средств в строительство жилого помещения, обеспечивает в будущем выдачу всех необходимых документов, для регистрации права собственности на недвижимое имущество в кадастровых органах. На основании указанного Постановления Правительства, таковыми документами служат: акт передачи квартир инвесторам, акт приемки в эксплуатацию объекта, утвержденный компетентным органом, решение органа местного публичного управления.
Во втором случае, согласно закона «О приватизации», полностью оплаченные квартиры в домах, построенных за счет привлечения частных инвестици в соответствии с договором об инвестировании, признаются частной собственностью, и их владельцам выдается удостоверение на право собственности.
Отдельно необходимо остановиться на случаях, когда здание сдается в эксплуатацию и право собственности регистрируется на имя подрядчика (ведущего строительство объекта). В этом случае, последний, обладая правом собственности на здание, может произвести отчуждение данного права инвестору, на основании предусмотренного Гражданским Кодексом договора купли-продажи.

В любом случае, регистрация права собственности должна производиться на основании правоустанавливающих документов, составленных и выданных в соответствии с действующим законодательством. Согласно указанным выше нормативным актам, правоустанавливающими документами могут быть:
- решение органа местного публичного управления, акт передачи квартир инвесторам, и утвержденный компетентным органом акт приемки в эксплуатацию объекта;
- удостоверение на право собственности, выданное компетентным органом;
- договор купли-продажи недвижимого имущества.

Инвестору следует затребовать у подрядчика информацию о порядке передачи права собственности на приобретаемое жилье. Также, если некоторые граждане уже выплатили полностью причитающиеся суммы, согласно договора заключенного с данным подрядчиком, по возможности желательно проанализировать имеющиеся правоустанавливающие документы.

Напомню, что схожие правоотношения существовали и ранее, в рамках функционирования Жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Однако, существовали определенные особенности приобретения права собственности в рамках ЖСК. Гражданин, будучи членом ЖСК, выплачивал свой пай в кооперативе. После этого, производилась регистрация права собственности на основании справки выданной ЖСК, подтвержадющей полную выплату пая и переход права собственности на квартиру. При этом, в самом уставе ЖСК, был опеределен порядок перехода права собственности на жилое помещение. В современных условиях – инвестор не является членом организации, производящей постройку здания, и основой правоотношений между данной организацией и инвестором являются договорные отношения, а не уставные.

В вместе с тем, необходимо отметить, что на сегодняшний день, отсутствие единого законодательного акта и правоприменительной практики в этой области, породило множество нарушений, затрагивающих в основном инвестора – лица, вкладывающего свои деньги в строительство жилья.

В последнее время участились случаи, когда при отчуждении квартиры, построенной за счет частных инвестиций, в качестве правоустанавливающих документов, гражданами представляется только договор инвестиции в строительство, заключенный с подрядчиком и акт приемки-передачи квартиры, подписанный тем же подрядчиком и инвестором. Оба указаных документа зарегистрированы в территориальном кадастровом органе.

При этом, некоторые договоры об инвестиции, в разделе/пункте перехода права собственности на приобретаемую квартиру содержат отсылочную норму на дейстующее законодательство, которое фактически не исполняется. Иные договора предусматривали, что право собственности возникает с момента выдачи компетентным государственным органом свидетельства о праве собственности, но вместо этого, свидетельства выдавались строительной организацией - подрядчиком, с которой был заключен инвестиционный договор. Также, в случаях, когда подрядчик сдал дом в эксплатацию, и зарегистрировал право собственности в кадастровом органе на свое имя – не был составлен договор отчуждения недвижимого имущества, посредством которого возможно передать право собственности инвестору.
Здесь уместно напомнить, что зачастую договор инвестиции заключается в момент, когда подрядчик еще не обладает правом собственности на здание, сооружение. Данный факт исключает возможность включения в договор элементов отчуждения недвижимости, и, соответственно, приравние его к правоустанавливающему документу.

Все это привело к созданию абсурдной ситуации, когда в некоторых случаях право собственности на недвижимое имущество возникло, на основании регистрации в Кадастровом органе, но гражданин не имеет правоустанавлявающие документы на принадлежащую ему квартиру. Это блокирует отчуждение (продажу, мену) недвижимости, что наносит ущерб лицу, инвестировавшему свои деньги в строительство недвижимости.

Учитывая важность реализации права собственности на недвижимое имущество, для разрешения накопившихся проблем, и во избежания возникновения таковых в будущем, подготавливаются встречи представителей Министерства Юстиции и Кадастра недвижимого имущества. В то же время гражданам следует быть очень внимательными к процедуре приобретения недвижимости (в том числе и с помощью своих инвестиций в строительство), по возможности представляя для анализа специалистам, договоры заключаемые с подрячиком и условия, порядок передачи недвижимости в собственность.

© Андронатий Андрей, 2002-2004

---