ЗАЩИТА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
Нотариус Андрей Андронатий
Недвижимость, как для физических, так и для юридических лиц является одной из базовых элементов жизнедеятельности. Принимая во внимание особую значимость недвижимости, государство всегда обеспечивало особое нормативное регулирование перехода права собственности на то или иное строение, земельный участок.
На территории постсовестского пространства, а также в европейских государствах - более века тому назад, сложился четкий механизм гарантирующий и регистрирующий бесспорную и юридически обоснованную смену собственника недвижимого имущества.
На сегодняшний день, данный механизм существует и в Республике Молдова, включая в себя институт нотариата и Кадастр недвижимого имущества. В данной сфере, законодательство определяет круг лиц, несущих ответственность и гарантирующих законность и достоверность сделок по отчуждению недвижимого имущества - лиц, осуществляющих нотариальную деятельность. Данным лицам были делегированы некоторые государственные функции, осуществляемые от имени государства. Также, законодательство связывает момент возникновения, изменения, прекращения права собственности на недвижимое имущество, с внесением соответствующей записи в Реестр недвижимого имущества, в ходе государственной регистрации. Таким образом система нотариата осуществляет защиту передачи имущественных прав, а органы кадастра – защиту обладания имущественными правами. При этом, в отношении деятельности системы нотариата и Кадастра, существует государственный контроль. Указанный факт, логически завершает систему обеспечения безопасности при отчуждении недвижимого имущества.
Вместе с тем, с принятием нового Гражданского Кодекса РМ, включая нормы относящиеся к отчуждению недвижимого имущества, был поднят вопрос об обязательности нотариального удостоверения договоров отчуждения недвижимого имущества. Суть данного вопроса затрагивает существование указанной выше цельной системы гарантий и регистрации. Возникает необходимость в освещении более подробно данной ситуации.
Действительно, ГК не содержит прямого указания на обязательность нотариального удостоверения договоров отчуждения недвижимого имущества. При этом, отмечено, что нотариальная форма сделки обязательна в случаях, установленных законом и в случаях установленных договором.
Необходимо разделить недвижимое имущество на здания и земельные участки. В отношении отчуждения земельных участков действующим законодательством прямо предусмотрена обязательная нотариальная форма. В отношении иной недвижимости прямого указания на нотариальную форму нет, но существует целый ряд норм, подтверждающих необходимость такового. Следует отметить, что фраза «в случаях установленных законом» не содержит в себе словосочетания «прямо установленных законом». Соответственно, мы не можем отрицать того факта, что обязательность нотариального удостоверения может возникнуть на основании совокупности норм права – а не одной нормы. Тем более, действующее законодательство различает такие понятия, как «установлено законом» и «прямо установлено законом».
Говоря о нормах, подтверждающих включение нотариального удостоверения в процедуру перехода права собственности на недвижимое имущество, можно сказать следующее.
Согласно ст.755 ГК РМ, в случае покупки земельного участка или иной недвижимости, расходы, связанные с составлением, нотариальным удостоверением и регистрацией договора купли-продажи в реестре недвижимого имущества, а также расходы, связанные с получением необходимых документов, возлагаются на покупателя. Таким образом, предусматривается расходы в связи с нотариальным удостоверением для всех видов недвижимого имущества.
Закон «О нотариате», говорит что договоры отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации, удостоверяются при условии представления документов, подтверждающих право собственности на это имущество, заключения территориального налогового органа о наличии или отсутствии задолженностей по налогу на недвижимое имущество, другим обязательным платежам в государственный бюджет по этому имуществу, выписки из реестра залогов об отсутствии залога этого имущества В случае с недвижимым имуществом, нотариус обязательно истребует выписку из реестра недвижимого имущества, для определения всех прав, обременяющих недвижимость, содержащую информацию об аресте или залоге недвижимого имущества.
Также, в некоторых случаях, законодательство требует предоставления для удостоверения договора отчуждения, согласия органов опеки и попечительства.
Более того, ответственность за установление личности собственника, выявление его воли и проверка ее соответствия намерениям собственника, ложится только на лиц, осуществляющих нотариальную деятельность.
Все вышеуказанное предъявляет четкие требования к процедуре отчуждения недвижимого имущества, имеющая возможность реализоваться только при взаимодействии системы нотариата, органов Кадастра и иных государственных органов. Это основано на обязательности наличия вышеуказанных документов - что отсутствует вне нотариального оформления.
Однако, и на следующем этапе – регистрации, также существует важный аспект, делающий невозможным исключение участие института нотариата из процедуры отчуждения недвижимого имущества. Кадастровые органы не имеют право регистрировать права собственности на недвижимость на основании документов, содержание которых противоречит закону. Вместе с тем, Кадастр является органом, функцией которого является регистрация уже переданных прав собственности на недвижимое имущество, но не контроль за самой передачей. Регистратор, согласно закона, проверяет юридическую силу документа, основываясь на должном оформлении правоустанавливающего документа, т.к. закон не наделяет регистратора функцией контроля над его содержанием.
При этом, только нотариальный акт, скрепленный печатью и подписью лица, осуществляющего нотариальную деятельность, согласно ст.3 п.2 закона «О нотариате», является официальным актом, обладающим презумпцией законности и достоверности и имеющим доказательную силу. Кроме того, лица, осуществляющие нотариальную деятельность, несут ответственность за удостоверенные сделки и страхуют данную ответственность. Соответственно, регистрация перехода прав собственности на недвижимость на основании нотариально удостоверенного договора избавляет органы Кадастра от проведения экспертизы на соответствие содержания договора закону и воле сторон. Гарантом законности сделки, являются лица, осуществляющие нотариальную деятельность, и исполненный ими нотариальный акт.
В случае же, принуждения Кадастрового органа к регистрации права собственности на основании документа (сделки), не являющегося нотариальным актом, судебным решением или административным актом, возникнут определенные коллизии и пробелы. Лицо, подготовившее такую сделку, не подтверждает и не имеет право подтверждать соответствие воли лиц их намерениям, может не принять во внимание все необходимые документы для составления договора отчуждения, не несет прямо возложенную законом ответственность (в том числе и личную материальную) за его содержание, и не производит страхование своей ответственность за осуществление сделки. Данные факты, а также отсутствие презумпции законности такой сделки, делает невозможным государственную регистрацию прав, без экспертизы содержания представленной сделки на соответствие всем требованиям закона. С другой стороны, нотариат является единственной системой, прямо наделенной законом правом удостоверять сделки, и несущей законодательно установленную ответственность за удостоверенные сделки. Таким образом, указанная экспертиза должна будет проводится при задействовании системы нотариата, что замыкает круг, но значительно усложняет его.
Более того, нарушение существующей системы защиты и регистрации прав на недвижимость, выводит правоотношения в этой сфере из состояния согласия в состояние спора, загружая судебную систему рассмотрением договоров купли-продажи, затягивая сроки приобретения недвижимости.
В целом, в отношении удостоверения договоров, хотелось отметить еще один момент. Дело в том, что отсутствие третьей независимой стороны в заключении договора отчуждения недвижимости, исключает балансировку прав и обязанностей сторон договора. Каждая сторона, старается защитить свои интересы, и в случае неравных по «силе» сторон, более «сильная» может фактически «навязать» свои условия – чего не происходит при удостоверении договоров посредством системы нотариата. Здесь следует иметь ввиду, что нотариат, как превентивное правосудие, стремиться к исключению возможных судебных разбирательств, занимающих много времени и средств. Как было сказано человеком, посвятившим всю свою жизнь нотариату – Равилем Алеевым: «Лучше согласиться в правах и обязанностях у нотариуса, чем принуждаться к обязательству о судьи. Правосудие судьи – в разрешении спора, правосудие нотариуса – в его предотвращении».
Будем надеяться, что дальнейшее развитие частной собственности не будет пренебрегать своей защитой, и граждан не будут посещать мысли о нестабильности своего владения, пользования и распоряжения.
© Андронатий Андрей, 2002-2004
