ЗАЩИТА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО Недвижимость, как для физических, так и для юридических лиц является одной из базовых элементов жизнедеятельности. Принимая во внимание особую значимость недвижимости, государство всегда обеспечивало особое нормативное регулирование перехода права собственности на то или иное строение, земельный участок. На территории постсовестского пространства, а также в европейских государствах - более века тому назад, сложился четкий механизм гарантирующий и регистрирующий бесспорную и юридически обоснованную смену собственника недвижимого имущества. На сегодняшний день, в Республике Молдова данный механизм также существует, включая в себя институт нотариата и Кадастр недвижимого имущества. В данной области, законодательство определяет лиц, несущих ответственность и гарантирующих законность и достоверность сделок по отчуждению недвижимого имущества, как лиц, осуществляющих нотариальную деятельность. Данным лицам были делегированы некоторые государственные функции, осуществляемые от имени государства. Также, законодательство связывает момент возникновения, изменения, прекращения права собственности на недвижимое имущество, с внесением соответствующей записи в Реестр недвижимого имущества, в ходе государственной регистрации. Таким образом система нотариата осуществляет защиту передачи имущественных прав, а органы кадастра - защиту обладания имущественными правами. При этом, в отношении деятельности системы нотариата и Кадастра, существует государственный контроль. Указанный факт, логически завершает систему обеспечения безопасности при отчуждении недвижимого имущества. Вместе с тем, принятый новый Гражданский Кодекс РМ, включая нормы относящиеся к отчуждению недвижимого имущества, поднял вопрос об обязательности нотариального удостоверения договоров отчуждения недвижимого имущества. Суть данного вопроса затрагивает существование указанной выше цельной системы гарантий и регистрации. Возникает необходимость в освещении более подробно данной ситуации. Действительно, ГК не содержит прямого указания на обязательность нотариального удостоверения договоров отчуждения недвижимого имущества. При этом, отмечено, что нотариальная форма сделки обязательна в случаях, установленных законом и в случаях установленных договором. Необходимо разделить недвижимое имущество на здания, сооружения и земельные участки. В отношении отчуждения земельных участков законом прямо предусмотрена обязательная нотариальная форма. В отношении иной недвижимости прямого указания на нотариальную форму нет, но существует целый ряд норм, подтверждающих необходимость такового. Следует отметить, что синтагма "в случаях установленных законом" не содержит в себе словосочетания "прямо установленных законом". Соответственно, мы не можем отрицать обязательность нотариального удостоверения на основании совокупности норм закона - а не одной нормы. Тем более, действующее законодательство различает понятия "установлено законом" и "прямо установлено законом". Например, согласно ст.211 п.2 ГК, несоблюдение письменной формы сделки влечет ее недействительность, только если это последствие прямо предусмотрено законом или соглашением сторон. Таким образом, приходим к выводу о невозможности исключить обязательность нотариального удостоверения сделки, только ввиду отсутствия прямого указания. Говоря о нормах, подтверждающих включение нотариального удостоверения в процедуру перехода права собственности на недвижимое имущество, можно сказать следующее. Согласно ст.755 ГК РМ, в случае покупки земельного участка или иной недвижимости, расходы, связанные с составлением, нотариальным удостоверением и регистрацией договора купли-продажи в реестре недвижимого имущества, а также расходы, связанные с получением необходимых документов, возлагаются на покупателя. Таким образом, предусматривается расходы в связи с нотариальным удостоверением для всех видов недвижимого имущества. Закон "О нотариате", что договоры отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации, удостоверяются при условии представления документов, подтверждающих право собственности на это имущество, заключения территориального налогового органа о наличии или отсутствии задолженностей по налогу на недвижимое имущество, другим обязательным платежам в государственный бюджет по этому имуществу, выписки из реестра залогов об отсутствии залога этого имущества В случае с недвижимым имуществом, нотариус обязательно истребует выписку из реестра недвижимого имущества, для определения всех прав, обременяющих недвижимость, содержащую информацию об аресте или залоге недвижимого имущества. Также, в некоторых случаях, законодательство требует предоставления для удостоверения договора отчуждения, согласия органов опеки и попечительства. Более того, ответственность за установление личности собственника, выявление его воли и проверка ее соответствия намерениям собственника, ложится только на лиц, осуществляющих нотариальную деятельность. Все вышеуказанное предъявляет четкие требования к процедуре отчуждения недвижимого имущества, имеющая возможность реализоваться только при взаимодействии системы нотариата, органов Кадастра и иных государственных органов. Это основано на обязательности наличия вышеуказанных документов - что отсутствует вне нотариального оформления. Однако, и на следующем этапе - регистрации, также существует важный аспект, делающий невозможным исключение участие института нотариата из процедуры отчуждения недвижимого имущества. Кадастровые органы не имеют право регистрировать права собственности на недвижимость на основании документов, содержание которых противоречит закону. Вместе с тем, Кадастр является органом, функцией которого является регистрация уже переданных прав собственности на недвижимое имущество, но не контроль за самой передачей. Регистратор, согласно закона, проверяет юридическую силу документа, основываясь на должном оформлении правоустанавливающего документа, т.к. закон не наделяет регистратора функцией контроля над его содержанием. При этом, только нотариальный акт, скрепленный печатью и подписью лица, осуществляющего нотариальную деятельность, согласно ст.3 п.2 закона "О нотариате", является официальным актом, обладающим презумпцией законности и достоверности и имеющим доказательную силу. Кроме того, лица, осуществляющие нотариальную деятельность, несут ответственность за удостоверенные сделки и страхуют данную ответственность. Соответственно, регистрация перехода прав собственности на недвижимость на основании нотариально удостоверенного договора избавляет органы Кадастра от проведения экспертизы на соответствие содержания договора закону. Гарантом законности сделки, на основании закона, являются лица осуществляющие нотариальную деятельность, и исполненный ими нотариальный акт. В случае же, принуждения Кадастрового органа к регистрации сделки, составленной иным лицом, помимо осуществляющего нотариальную деятельность, возникнут определенные коллизии и пробелы. Лицо, подготовившее такую сделку, не подтверждает и не имеет право подтверждать соответствие воли лиц их намерениям, может не принять во внимание все необходимые документы для составления договора отчуждения, не несет прямо возложенную законом ответственность (в том числе и личную материальную) за его содержание, и не производит страхование своей ответственность за осуществление сделки. Данные факты, а также отсутствие презумпции законности такой сделки, делает невозможным государственную регистрацию прав, без экспертизы содержания представленной сделки на соответствие всем требованиям закона. С другой стороны, нотариат является единственной системой, прямо наделенной законом правом удостоверять сделки, и несущей законодательно установленную ответственность за удостоверенные сделки. Таким образом, указанная экспертиза должна будет проводится при задействовании системы нотариата, что замыкает круг, но значительно усложняет его. Более того, нарушение существующей системы защиты и регистрации прав на недвижимость, выводит правоотношения в этой сфере из состояния согласия в состояние спора, загружая судебную систему рассмотрением договоров купли-продажи, затягивая сроки приобретения недвижимости. В целом, в отношении удостоверения договоров, хотелось отметить еще один момент. Дело в том, что отсутствие третьей независимой стороны в заключении договора отчуждения недвижимости, исключает балансировку прав и обязанностей сторон договора. Каждая сторона, старается защитить свои интересы, и в случае неравных по "силе" сторон, более "сильная" может фактически "навязать" свои условия - чего не происходит при удостоверении договоров посредством системы нотариата. Здесь следует иметь ввиду, что нотариат, как превентивное правосудие, стремиться к исключению возможных судебных разбирательств, занимающих много времени и средств. Как было сказано человеком, посвятившим всю свою жизнь нотариату - Равилем Алеевым: "Лучше согласиться в правах и обязанностях у нотариуса, чем принуждаться к обязательству о судьи. Правосудие судьи - в разрешении спора, правосудие нотариуса - в его предотвращении". Будем надеяться, что дальнейшее развитие частной собственности не будет пренебрегать своей защитой, и граждан не будут посещать мысли о нестабильности своего владения, пользования и распоряжения. Андронатий Андрей Нотариус Член Ассоциации нотариусов РМ "НОТА" Июль 2004 ИНВЕСТИЦИИ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ Правовой аспект На сегодняшний день, человеку, который хочет улучшить свои жилищные условия, предлагаются различные варинты осуществления своего желания. В том числе, и, набирающая за последние годы силу, система инвестирования в строительство жилья. Вместе с тем, столь важный момент, как приобретение недвижимого имущества, требует специального юридического освещения, т.к. неверное или незаконное оформление права собственности, может повлеч за собой дальнейшие препятствие в пользовании и распоряжении недвижимым имуществом. Сразу же необходимо обратить внимание, на существование разницы в приобретении квартиры на основании лизинговых правоотношений, и инвестирования собственных средств в строительство. В первом случае, предприятие или организация приобретает на свое имя у третьего лица уже существующую квартиру, после чего с гражданином залючается договор аренды, с правом выкупа. В случае же инвестирования денежных средств в строительство жилья - жилой дом как конструкция еще не существует, либо строительная компания не завершила постройку недостроенного здания. На сегодняшний день пока не существует специального закона, отдельно регламентирующего порядок инвестирования физическими и юридическимим лицами собственных или заемных средств в строительство жилых помещений, и приобретение на них права собственности. Базой правового регулирования данных правоотношений являются три нормативных акта: Постановления Правительства "О государственных и частных инвестициях в строительство незавершенных жилых домов" № 676 от 06.10.1995г, Закон "О приватизации жилищного фонда" № 1324-XII от 10.03.1993 и Гражданский Кодекс РМ. Таким образом, ивестиции следует разделить на: - вложенные в строительство незавершенных домов; - вложенные в строительство зданий, которые полностью производятся за счет заемных и инвестиционных средств (земельный участок под строительство выдается на имя подрядчика). В первом случае, физическое или юридическое лицо, как инвестор, должно убедиться, что предприятие/организация (подрядчик), с которым заключается договор об инвестировании частных средств в строительство жилого помещения, обеспечивает в будущем выдачу всех необходимых документов, для регистрации права собственности на недвижимое имущество в кадастровых органах. На основании указанного Постановления Правительства, таковыми документами служат: акт передачи квартир инвесторам, акт приемки в эксплуатацию объекта, утвержденный компетентным органом, решение органа местного публичного управления. Во втором случае, согласно закона "О приватизации", полностью оплаченные квартиры в домах, построенных за счет привлечения частных инвестици в соответствии с договором об инвестировании, признаются частной собственностью, и их владельцам выдается удостоверение на право собственности. Отдельно необходимо остановиться на случаях, когда здание сдается в эксплуатацию и право собственности регистрируется на имя подрядчика (ведущего строительство объекта). В этом случае, последний, обладая правом собственности на здание, может произвести отчуждение данного права инвестору, на основании предусмотренного Гражданским Кодексом договора купли-продажи. В любом случае, регистрация права собственности должна производиться на основании правоустанавливающих документов, составленных и выданных в соответствии с действующим законодательством. Согласно указанным выше нормативным актам, правоустанавливающими документами могут быть: - решение органа местного публичного управления, акт передачи квартир инвесторам, и утвержденный компетентным органом акт приемки в эксплуатацию объекта; - удостоверение на право собственности, выданное компетентным органом; - договор купли-продажи недвижимого имущества. Инвестору следует затребовать у подрядчика информацию о порядке передачи права собственности на приобретаемое жилье. Также, если некоторые граждане уже выплатили полностью причитающиеся суммы, согласно договора заключенного с данным подрядчиком, по возможности желательно проанализировать имеющиеся правоустанавливающие документы. Напомню, что схожие правоотношения существовали и ранее, в рамках функционирования Жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Однако, существовали определенные особенности приобретения права собственности в рамках ЖСК. Гражданин, будучи членом ЖСК, выплачивал свой пай в кооперативе. После этого, производилась регистрация права собственности на основании справки выданной ЖСК, подтвержадющей полную выплату пая и переход права собственности на квартиру. При этом, в самом уставе ЖСК, был опеределен порядок перехода права собственности на жилое помещение. В современных условиях - инвестор не является членом организации, производящей постройку здания, и основой правоотношений между данной организацией и инвестором являются договорные отношения, а не уставные. В вместе с тем, необходимо отметить, что на сегодняшний день, отсутствие единого законодательного акта и правоприменительной практики в этой области, породило множество нарушений, затрагивающих в основном инвестора - лица, вкладывающего свои деньги в строительство жилья. В последнее время участились случаи, когда при отчуждении квартиры, построенной за счет частных инвестиций, в качестве правоустанавливающих документов, гражданами представляется только договор инвестиции в строительство, заключенный с подрядчиком и акт приемки-передачи квартиры, подписанный тем же подрядчиком и инвестором. Оба указаных документа зарегистрированы в территориальном кадастровом органе. При этом, некоторые договоры об инвестиции, в разделе/пункте перехода права собственности на приобретаемую квартиру содержат отсылочную норму на дейстующее законодательство, которое фактически не исполняется. Иные договора предусматривали, что право собственности возникает с момента выдачи компетентным государственным органом свидетельства о праве собственности, но вместо этого, свидетельства выдавались строительной организацией - подрядчиком, с которой был заключен инвестиционный договор. Также, в случаях, когда подрядчик сдал дом в эксплатацию, и зарегистрировал право собственности в кадастровом органе на свое имя - не был составлен договор отчуждения недвижимого имущества, посредством которого возможно передать право собственности инвестору. Здесь уместно напомнить, что зачастую договор инвестиции заключается в момент, когда подрядчик еще не обладает правом собственности на здание, сооружение. Данный факт исключает возможность включения в договор элементов отчуждения недвижимости, и, соответственно, приравние его к правоустанавливающему документу. Все это привело к созданию абсурдной ситуации, когда в некоторых случаях право собственности на недвижимое имущество возникло, на основании регистрации в Кадастровом органе, но гражданин не имеет правоустанавлявающие документы на принадлежащую ему квартиру. Это блокирует отчуждение (продажу, мену) недвижимости, что наносит ущерб лицу, инвестировавшему свои деньги в строительство недвижимости. Учитывая важность реализации права собственности на недвижимое имущество, для разрешения накопившихся проблем, и во избежания возникновения таковых в будущем, подготавливаются встречи представителей Министерства Юстиции и Кадастра недвижимого имущества. В то же время гражданам следует быть очень внимательными к процедуре приобретения недвижимости (в том числе и с помощью своих инвестиций в строительство), по возможности представляя для анализа специалистам, договоры заключаемые с подрячиком и условия, порядок передачи недвижимости в собственность. Нотариус Член Ассоциации нотариусов РМ "НОТА" Андронатий Андрей Июль 2004

MirNot
mirnot.narod.ru